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가등기의 효력으로는 ① 순위보전적 효력과 ② 가등기 자체의 효력이 있다. 전자는 본등기 후의 가등기의 효력으로서, 가등기에 기한 본등기를 한 때에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 등기의 순위만 소급할 뿐 본등기의 물권적 효력은 본등기를 한 때로부터 발생한다. 가등기 후 본등기 사이에 등기한 자는 본등기가 있기 전까지는 유효하므로 그 부동산으로부터 취득한 과실은 정당하며 부당이득으로 반환할 필요가 없고 본등기 전가지 존재하다가 말소된 저당권 등의 효력도 완전히 유효하다. 예컨대 甲에게서 乙에게로의 소유권이전에 관해 가등기가 행해지면, 乙의 본등기는 비록 丙의 본등기보다 늦게 행해진 것이지만 丙의 본등기에 우선하게 된다. 가등기의 본등기 순위본전의 효력을 등기부상 명백히 하기 위해, 가등기의 기재를 할 때에는 미리 그 아래에 여백을 남겨두고, 가등기에 기한 본등기는 그 여백에 기재하도록 하고 있다. 후자는 본등기 전의 효력으로서, 가등기인 상태에서는 아무런 효력이 없다는 소극설과(판례：대판 1966.5.24, 66다485 부동산에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기권리자는 가등기가 본등기를 하는 경우에 있어서는 순위를 보전하기 위한 가등기권리자는 가등기가 본등기를 하는 경우에 있어서의 순위를 보전하기 위한 효력만이 있는 것이므로, 그 가등기 후에 그 부동산에 대하여 적법한 권원에 의하여 소유권이전의 본등기를 한 제3자에 대하여는 그 가등기만으로써 소유권을 주장할 수 없고, 그 민법하에 있어서도 가등기만으로는 그 소유권취득을 제3자에게 대항할 수 없다 할 것이다), 청구권보전의 효력을 인정할 수 있다는 적극설이 있다(소수설). 그러나 이러한 견해의 대립은 가등기효력의 본질에 관한 견해 대립이라기보다는 소극설은 가등기의 대외적 효력을 주장하는 것이고, 적극설은 가등기의 잠재적 효력을 주장하는 것이어서 주장의 차원을 달리할 뿐이다.
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