(1) 의의
1) "등기는 등기권리자·등기의무자 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 한다"(법 제28조)고 규정하여 공동신청에 의함을 원칙으로 하고 있다. 이는 등기로 인하여 권리관계의 변동이 발생하는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 함으로써 불측의 손해를 방지하고 등기의 진정성을 보장하여 허위의 등기를 방지하기 위함이다.
2) 권리변동을 수반하지 않는 중성적 등기나 등기의무자가 존재하지 않는 등기, 상대방 당사자의 협력을 얻지 못하여 그 필요성이 수반되는 판결에 의한 등기, 일시적·잠정적 효력만이 발생하는 등기 등에 대하여는 반드시 공동신청으로 하여야 하는 것은 아니다.
(2) 등기권리자·등기의무자
1) 의의
등기권리자·등기의무자는 공동신청의 경우에 발생되며, 공동신청의 문제가 발생하지 않는 단독신청으로 등기가 실행되는 부동산표시변경등기나 등기명의인표시변경등기 등의 경우에는 등기권리자·등기의무자의 개념은 생겨날 여지가 없다.
2) 등기권리자
① 등기권리자란 부동산등기법상 현재 등기부상 권리자로 기재되어 있지 않으나 등기함으로써 새로이 권리나 대항력을 취득하는 자 또는 등기부 기재에 의하여 유리한 위치에 있는 기존의 등기명의인을 말한다.
② 등기권리자는 등기부상 형식적으로 판단하여야 하는 등기절차법상의 개념이며, 실체법에서는 등기청구권을 가지는 자를 말한다. 예를 들면 매매계약의 경우 매수인이나, 전세권설정의 경우 전세권자는 등기권리자가 된다.
3) 등기의무자
① 등기의무자란 부동산등기법상 현재 등기부상 권리자로 기재되어 있으나 등기하면 권리가 소멸되거나 불이익이 발생되는 자 또는 등기하면 불이익이 발생되는 자를 말한다.
② 실체법에서는 등기청구에 협력의무를 지게 되는 자를 말한다. 예를 들면 매매의 경우 매도인이나 저당권설정의 경우 저당권설정자는 등기의무자가 된다.
③ 실체법과 절차법상의 등기권리자·등기의무자는 대체로 일치하지만, 반드시 양자가 일치하는 것은 아니다.
(3) 등기청구권
1) 의의
등기신청시 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청에 협력해 줄 것을 요구할 수 있는 권리로 공동신청의 경우 발생되며, 판결이나 상속의 경우처럼 단독신청이 가능한 경우에는 등기의무자가 존재하지 않으므로 등기청구권이 발생될 여지가 없다. 등기의무자에게 인정되는 등기청구권을 등기수취청구권(등기인수청구권)이라 한다.
2) 발생원인
① 원인행위가 채권행위인 경우
② 실체와 등기와의 불일치를 시정하기 위한 경우
③ 부동산임차권, 환매권
④ 부동산시효취득
3) 등기청구권의 행사방법
등기청구권은 상대방에 대한 의사표시로 행사할 수 있으며, 상대방이 이에 응하지 않는 경우에는 의사표시에 갈음하는 판결로써 행사가 가능하다. 또한 채권자대위권에 의한 행사도 인정된다.
4) 등기청구권의 성질
등기청구권은 발생원인과 성질에 대하여는 임차권을 제외한 나머지는 실체법상 규정을 두고 있지 않으므로, 판례는 발생원인에 따라 채권적 청구권인지 물권적 청구권인지를 구별하고 있다. 등기청구권의 성질을 밝히는 이유는 시효의 대상이 되느냐를 판단하기 위함이다. 만일 등기청구권이 채권적 청구권이면 10년의 소멸시효에 걸리고 특정의 채무자에게만 주장할 수 있을 뿐이지만 물권적 청구권으로 본다면 소멸시효에 걸리지 않고, 그 행사는 누구에게나 주장이 가능하다.
① 법률행위에 의한 부동산물권변동의 경우
법률행위로 인한 물권변동은 채권행위로부터 발생되므로 그 성질은 채권적 청구권으로 보게 된다(다수설, 판례 1965.2.16).
② 실체와 등기가 불일치한 경우
법률행위에 의하지 않는 물권변동이나 물권행위의 무효·취소·불성립 등으로 등기와 실체관계가 불일치한 경우 진정한 권리자는 등기명의인에게 말소등기의 이행을 청구할 수 있고, 이를 시정하기 위해 실제의 물권자가 그 물권에 기하여 방해 제거를 청구하는 것이므로 이 경우 등기청구권은 물권적 청구권으로 보는 것이 타당하다. (학설, 대판 90.11.27. 89다카12398).
5) 등기신청권과의 구별
① 등기신청권
등기신청권이란 국가기관인 등기소에 공부의 기재인 등기를 하여 줄 것을 신청하는 공법상 인정되는 공권이다. 또한 등기신청권은 단독신청이나 공동신청 모두에 인정되며, 등기신청권이 거부되는 경우에는 소송의 방법으로 실현하지 아니하고 부동산 등기법이 정하는 이의신청방법으로 시정할 수 있다.
② 등기청구권
등기청구권은 사인이 다른 사인인 등기권리자와 등기의무자의 일방이 타방에 대하여 사법상 인정되는 청구권으로 사법상의 권리라는 점에서 구별된다. 등기청구권은 공동신청에만 발새오디며, 등기청구권이 거부되어 행사할 수 없는 경우에는 소송의 방법에 의해 실행이 가능하다.
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