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제3자의 행위가 시장 메커니즘을 통하지 않고 다른 제 3자에게 이익을 제공하는 것이다. 주변환경이 대상부동산에 유리한 효과로 제공함으로써 부동산의 가치를 상승시키는 방향으로 나타나는 것을 말한다. 생산자나 소비자의 경제활동이 시장거래에 의하지 않고 직접적으로 또한 부수적으로 제3자의 경제활동이나 생활에 영향을 미치는 것을 외부효과라고 부르며 그 영향이 이익이면 정의 외부효과, 손해면 부의 외부효과라고 한다. 외부효과가 있으면 시장기구의 완전한 작동이 방해받게 되므로 자원의 최적배분이 실현되지 못한다.
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