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부동산감정평가방식인 수익방식(소득접근법)의 자본환원율 결정방법 중 지분투자가 입장에서 환원이율을 결정하는 방법이다. 엘우드(L. W. Elwood)에 의해 고안된 방법으로 투자결합법이 저당대부의 금융조건이 자본환원률에 미치는 영향은 고려하고 있지 않다고 비판하면서 개발해 낸 방법이다. 보유기간 동안에 예상되는 현금수입, 부동산의 가치상승분 또는 하락분, 그동안의 지분형성분을 토대로 종합환원율을 계산하는 방법이다. 지분형성분이란 원리금 상환에 따른 원금상환분을 말하고 이는 총자산에서 지분투자자의 몫이 커지는 것이므로 지분투자자의 몫이다. 엘우드법은 순수입에서 부채를 차감한 세전현금수지를 대상으로 하므로, 소득세가 부동산의 가치에 미치는 영향은 고려하지 않고 있다.
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