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부동산감정평가 방식 중 하나인 수익방식에서 순수익을 평가시점의 경제가치로 환원하기 위하여 적용되는 환원이율 산출시에 사용되며 저당투자자의 입장에서 환원이율을 구하는 방법이다. 금융적투자결합법이나 엘우드(Ellwood)법이 지나치게 지분투자자의 입장만 고려함을 비판하고 대출자가 관심을 가지는 차입자의 상환능력에 근거를 둔 이론으로서 대상부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐? 하는 부채감당률에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법을 말한다. 저당상수에 부채감당률의 일정비율과 융자비율을 곱하여 산출한다.
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