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부동산등기법상 등기의 목적물이 되는 것은 부동산이다. 부동산은 토지와 건물뿐이므로 토지와 건물이 아닌 토지의 일부로 취급되거나 공작물은 등기대상 물건이 아니다. 즉, 우리나라의 법제상 토지 및 그 정착물이 부동산이지만 건물 이외의 토지의 정착물은 특별법에 의한 예외를 제외하고는 독립해서 등기의 대상이 되지 않는다. 그러한 특별법으로서는 입목에 관한 법률이나 공장재단저당법 등이 있다.
다만 토지·건물이라고 해서 그 종류의 여하를 불문하고 모두 등기의 대상이 되는 것은 아니고 등기의 대상이 되는 것은 이들 중 사권의 목적이 되는 것에 한한다. 따라서 하천법에서 말하는 하천의 부지는 부동산등기법상 등기의 목적물이 될 수 없다(하천법 3조). 등기된 토지가 하천의 부지로 된 때에는 토지 표시의 등기를 말소하고 등기용지 폐쇄의 절차를 밟게 된다(부동산등기법 114조).
현행법상 등기를 필요로 하는 권리는 원칙적으로 토지 또는 건물에 대한 물권, 즉 부동산 물권이다. 그러나 부동산 물권이 모두 등기될 수 있는 권리는 아니고 부동산에 관한 점유권?유치권 그리고 민법 제302조의 특수지역권은 그 성질상 등기를 요하지 않으며, 등기를 할 수도 없다. 따라서 그 밖의 민법상의 부동산물권, 즉 부동산소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권이 등기될 수 있는 물권, 즉 등기능력이 있는 물권이다(2조).
다만 법률에 의하여 물권은 아니지만 등기능력이 인정되는 것이 있다. 즉, 부동산임차권(민법 621조, 부동산등기법 2조)과 부동산환매권(민법 592조, 부동산등기법 43조)은 반드시 등기를 해야 하는 것은 아니며, 다만 등기를 하면 제3자에 대해 대항력이 생길 뿐이다. 주택임차권에 관하여는 등기라는 방법에 의하지 않고서도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 때 제3자에 대하여 대항력이 주어지는 특수한 경우가 있다(주택임대차보호법 3조).
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