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실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 명의수탁자라고 한다. 부동산의 명의신탁은, 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해놓고, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓음으로써 이루어진다.
명의신탁이 된 재산의 소유관계는 명의신탁자와 명의수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 명의신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 명의수탁자에게 이전·귀속된다. 만일 명의수탁자가 명의신탁자의 승낙없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의·악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득한다.
부동산 신탁은 일제강점기에 주로 종중(宗中) 토지의 소유권 문제를 해결하기 위한 수단으로 이용되어 왔지만, 실정법적인 근거가 있었던 것은 아니고 1993년 대법원 판례에 의하여 확립된 것이기 때문에 명의신탁이 법적 구속력을 갖고 있는 것은 아니다.
이 제도가 근래에 와서는 취득세나 양도소득세 등의 조세부과를 회피하거나 토지거래허가제 등 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됨으로써 명의신탁을 규제할 필요성이 증대되어 몇 차례 명의신탁을 규제하는 각종 법이 제정되었으나 규제의 강도가 높지 못해 실효를 거두지 못하다가 1995년 3월 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정되어 어떠한 명목의 명의신탁도 그 효력을 인정받지 못하게 되었다.
다만 예외적으로, 종중 보유의 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고 있다(부동산실권리자명의등기에 관한 법률 8조).
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