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저당투자자와 지분투자자의 요구수익률을 가중평균하여 자본환원율을 산정하는 방법이다. 수익성 부동산에 대한 투자가 일반적으로 차입금(저당)과 자기자본(지분)으로 이루어지는 투자관행에 근거해서 지분투자자와 저당투자자의 요구수익률을 결합해서 환원이율을 결정한다. 이 방법은 조성법과 물리적 투자결합법의 단점을 보완한 방법으로 부동산으로부터 창출되는 소득은 토지?건물의 결합으로 창출된 것이므로 토지?건물로 할당할 수 없고 자기자본과 타인자본으로 나누어 수익률을 구하는 것이 현실에 적합하다는 인식에서 출발한 이론이다.
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